Avec la pénurie de terrains et d'appartements disponibles dans les zones fortement urbanisées, les autorités encouragent de plus en plus la surélévation d'immeubles pour créer de nouveaux logements.
La loi ALUR a modifié l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, rendant désormais plus facile la surélévation des immeubles en copropriété.
Si surélever un immeuble peut offrir de nombreux avantages à une copropriété, ce type d'opération implique des démarches administratives qui peuvent s'avérer complexes sans l'aide d'un professionnel.
La surélévation d'immeuble consiste à ajouter un ou plusieurs étages à un bâtiment existant sur tout ou partie de sa surface. Ces nouveaux étages comprendront aussi bien des parties privatives (appartements) que des parties communes (couloir, cage d'escalier, façade d'immeuble, toiture...).
1- Les différents matériaux utilisés pour surélever un immeuble :
L'un des principaux défis techniques dans le domaine de la surélévation est la capacité de la structure existante à supporter un ou plusieurs étages supplémentaires. L'étude technique réalisée en amont du projet permettra de déterminer le type de matériau le plus adapté pour constituer l'ossature de la future construction.
- le bois : apprécié pour sa légèreté, son délai réduit d'assemblage et son pouvoir isolant élevé, le bois est sans conteste l'un des matériaux rois pour concevoir la structure d'une surélévation d'immeuble.
- le béton cellulaire : bien plus léger que le béton et offrant de bonnes performances en isolation, le béton cellulaire est de plus en plus utilisé pour les surélévations, bien que son coût soit plus onéreux.
- l'acier : robuste et léger, l'acier est un matériau plébiscité pour son côté moderne et sa facilité de montage.
2- La législation applicable :
Une législation plus favorable aux surélévations depuis la loi ALUR
La loi ALUR du 24 mars 2014 a permis d'alléger les règles applicables à la surélévation, en facilitant notamment certaines démarches :
- le droit à construire ne repose plus sur une double majorité (plus de 2/3 des millièmes de la copropriété et 50 % des copropriétaires), mais uniquement sur la majorité absolue(plus de 50 % des millièmes de la copropriété)
- les copropriétaires du dernier étage de l'immeuble ne disposent plus d'un droit de blocage, mais d'une priorité sur le droit à surélever.
3- Les raisons d'opter pour la surélévation :
Pour la copropriété en charge de l'immeuble, la surélévation offre plusieurs avantages :
- Générer un profit grâce à la vente des nouveaux logements créés, qui pourra être réparti entre les copropriétaires, ou consacré au financement de travaux de rénovation au sein de l'immeuble (réfection des peintures dans les parties communes, ravalement de façade, rénovation énergétique mise aux normes de l'ascenseur...).
- Améliorer l'isolation thermique de l'immeuble, grâce à l'isolation des planchers des nouveaux logements et de la nouvelle toiture créée. Cela permet notamment de diminuer la facture énergétique globale de la copropriété.
- Réduire les charges de copropriété, car ces dernières sont réparties sur davantage de logements (tantièmes). L'ajout d'un étage à un immeuble de 5 étages permet de diminuer d'environ 20 % les charges de l'ensemble de l'immeuble.
- Revaloriser l'immeuble et les appartements existants, grâce aux travaux de rénovation qui auront été entrepris.