Vous avez un projet de construction de maison, il convient de respecter certaines règles pour construire un projet viable et dans les règles. Dans tous les cas, vous allez devoir vous conformer à une législation de construction de maison parfois complexe.
I- Le plan local d'urbanisme
Le Plan Local d'Urbanisme (P.L.U.) remplace petit à petit le Plan d'Occupation des Sols (P.O.S). Le PLU définit entre autres la législation de construction de maison à laquelle votre habitat va devoir se conformer : distance entre les constructions, hauteur, mais aussi matériaux imposés.
Si vous faire appel à un architecte, ce dernier se chargera de dessiner les plans, de valider que vos attentes architecturales soient bien compatibles avec les règles du PLU et soumettra des solutions ou des compromis en cas de contradictions.
En zone protégée ou à proximité d'un monument classé, un architecte des bâtiments de France va valider votre projet. Au contraire, certaines parcelles ne sont soumises à aucun P.LU. et dans ce cas, le Règlement National d'Urbanisme s'applique. Les règles sont édictées aux articles R. 111-1 à R. 111-24 du Code de l'urbanisme : nécessité de respecter la sécurité et la salubrité publique, respect des normes pour l'alimentation en eau potable et en matière d'assainissement…
II- Le permis de construire
Si votre maison dépasse 40 mètres carrés de surface plancher, vous allez devoir déposer un permis de construire. Il en est de même, si vous ajoutez un niveau dans votre habitation avec pour effet de créer plus de 40 mètres carrés de surface plancher.
En l'absence de PLU ou si l'extension porte la surface totale de la maison à plus de 150 mètres carrés, le permis de construire est obligatoire à partir de 20 mètres carrés. Le dépôt de PC est également à effectuer pour respecter la législation de construction de maison si vous changez la destination d'un édifice et changez sa structure porteuse ou sa façade. C'est, par exemple, le cas si vous avez acheté un commerce pour le transformer en habitation. Enfin, le permis de construire est obligatoire si vous changez le volume de votre maison avec création d'une ouverture sur l'extérieur.
La déclaration de travaux, une procédure plus souple, est parfois nécessaire dans les autres cas : construction d'une surface plancher de plus de 5 mètres carrés et de moins de 20 mètres carrés ou 40 mètres carrés, modification de l'aspect extérieur de votre maison, aménagement de combles d'une surface plancher de plus de 10 mètres carrés et changement de la destination d'un local sans modification de la structure porteuse ou de la façade.
III- Les assurances obligatoires
Si vous construisez vous-même votre maison sans faire appel à un constructeur de maisons individuelles (C.M.I), il est conseillé de vérifier que vous êtes bien titulaire d'une assurance responsabilité civile vous couvrant pour les dommages causés aux personnes présentes sur votre terrain et aux voisins.
Par ailleurs, avant même le début des travaux, vous devez vous préoccuper de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance vous protège en vous permettant d'obtenir réparation et un éventuel remboursement en cas de malfaçons après la réception des travaux. Sa souscription sera également vérifiée par le notaire, en cas de vente dans les 10 ans suivant l'achèvement de la maison. De plus, votre banque peut exiger sa souscription, pour débloquer votre prêt.
L'obligation ne se situe pas uniquement dans votre camp. Les professionnels intervenant sur votre chantier doivent être titulaires d'une assurance de « garantie décennale ». Dans le cadre d'une auto-construction, vous êtes considéré comme constructeur et devriez être titulaire d'une telle assurance. Mais les particuliers ont de très grandes difficultés pour trouver un assureur décennal.
IV- Le respect de la RT2012
Toutes les constructions neuves, y compris les maisons individuelles se doivent de respecter une législation de construction propre aux performances de l'habitat : la RT 2012, la réglementation thermique en vigueur. Une réglementation thermique est un ensemble de règles fixant une limite maximale de consommation énergétique des bâtiments neufs pour les postes suivants : chauffage, climatisation, ventilation, chauffage, production d'eau chaude, éclairage.
La réglementation actuelle fixe la consommation maximale des maisons neuves à 50 kW/m²/ an, ce qui correspond aux exigences du label BBC.
Le respect de la RT 2012 permet donc de réaliser des économies d'énergie. Elle nécessite d'utiliser au moins une énergie renouvelable : pompe à chaleur, puits canadien, un système de géothermie permettant de préchauffer l'air en hiver et de le refroidir en été, panneaux solaires, etc.
V- Les obligations du C.M.I
Afin de protéger les particuliers faisant construire leur habitation en passant par un professionnel, la loi de construction de maison du 19 décembre 1990 encadre strictement le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI).
En plus des dispositions spécifiques applicables aux Constructeurs de Maisons Individuelles (C.M.I.), vous disposez d'un droit de rétractation de 7 jours après réception du contrat en recommandé (loi NEIERTZ) et le contrat de vente est annulé, si vous n'obtenez pas votre prêt immobilier (loi SCRIVENER).
La signature d'un contrat réglementé est obligatoire à partir du moment où vous faites construire une maison sur un terrain vous appartenant une habitation ne comportant pas plus de deux logements. Ce contrat impose un certain nombre d'obligations au constructeur. Il doit avoir un garant, qui prendra le relais financièrement en cas de défaillance.
De plus, il souscrit pour votre compte un contrat dommages-ouvrages et il est lui-même titulaire d'une assurance décennale. Enfin, il s'engage à vous livrer la maison dans le délai et au prix convenu. Le contrat signé prévoit l'étendue de l'engagement du " cmiste " : contrat avec ou sans fourniture de plan, réalisation de la totalité des travaux pour une maison clés en main ou finitions, comme la peinture et les revêtements à votre charge. Enfin, le constructeur peut ne livrer qu'une maison hors d'eau, hors d'air.